Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vraagt om innovatieve benadering

Flinke delen stedelijk gebied in ons land zijn nog niet klaar voor de toekomst. Er moeten veel woningen worden gerealiseerd binnen korte tijd. En dat terwijl binnenstedelijke gebiedsontwikkeling complex is en moeizaam van de grond komt. Vooral als gevolg van versnipperd grondeigendom. Dat vraagt om een nieuwe aanpak, aan de hand van een innovatief ontwikkelmodel.

‍

Theo Stauttener van Stadkwadraat en APPMers Jurjen van Keulen en Fleur Elderhorst ontwikkelden aan de hand van de gebiedsontwikkeling van het Stationsgebied in Hoofddorp zo’n innovatief ontwikkelmodel. In dit model zien zij een actieve regierol voor de gemeente en slagvaardige samenwerking tussen overheden en markt als sleutelelementen om tot een bloeiend gebied te komen. Aandacht voor de fasering, clustergewijze ontwikkeling en waardecreatie mogen daarbij niet ontbreken.

‍

Een nieuwe rol

“Zo’n regierol voor de gemeente hebben we de afgelopen jaren weinig gezien,” legt Jurjen uit. “Na de crisis en stagnatie van de woningbouw kozen gemeenten steeds meer voor een faciliterende rol in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Inmiddels constateren overheden echter dat de gebiedstransformatie hierdoor onvoldoende op gang komt of de beoogde kwaliteit niet wordt gehaald.” Fleur vult aan: “De oorzaak hiervan ligt grotendeels in versnipperd grondeigendom, waarbij gemeenten doorgaans geen actief grondbeleid voeren. Het gevolg is dat gebiedsontwikkeling vaak te lang duurt. En collectieve systemen voor bijvoorbeeld mobiliteitshubs, energie en plinten* komen zo onvoldoende van de grond.”

‍

Meer aandacht voor voorfase

Het nieuwe ontwikkelmodel vraagt vanuit die stevige regierol van gemeenten om een andere blik op het planproces. Jurjen: “Ons advies: geef meer aandacht aan de voorfase. In die fase wordt bestaand vastgoed vaak doorverkocht en grondposities worden ingenomen. Als gemeente heb je hier de kans grip op de grond te krijgen. Het is lastig, want het is duur en risicovol. Maar toch zien we hier kansen. Met inzet van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft een gemeente als eerst de kans om grond te kopen van eigenaren in het gebied. Daarnaast maakt het tijdig zoeken van samenwerking tussen gemeente, provincie en Rijk financieringsarrangementen mogelijk tegen relatief gunstige voorwaarden.” Tegelijk dient in deze voorfase al nagedacht te worden over zaken als collectieve mobiliteits- en energiesystemen, hoogwaardige openbare ruimten en goed functionerende plinten die reuring aan een gebied geven. “Als je dit niet in de voorfase doordenkt en verankert, inclusief financiering en verdeling van bijbehorende risico’s, komt de gebiedsontwikkeling met onvoldoende kwaliteit of helemaal niet van de grond.”

‍

Clustergewijze ontwikkeling

Een andere aanbeveling van het trio: stuur op clustergewijze ontwikkeling, stap-voor-stap dus. Dat maakt het financieel beter behapbaar. Theo legt uit: “Dat betekent dat je een gebied van bijvoorbeeld 100 hectare opdeelt in zo’n vijf á zes clusters. Je kunt een cluster samenstellen op basis van grondverwerving en grondbezit. Bijvoorbeeld met de partijen waarmee je als gemeente samen grondeigenaar bent of initiatiefnemers met wie je een prettige samenwerking ervaart. Daarnaast kun je overwegen om een partnerselectie toe te passen om marktpartijen slim te verbinden aan de ontwikkeling. Voorwaarden voor zo’n partnerselectie zijn een langdurige samenwerking tot en met de gebruiksfase én een “knip” per cluster, zodat de samenwerking zich moet blijven bewijzen. Bovendien moeten de ‘partners’ adequaat publiek-privaat kunnen samenwerken. Gebiedsontwikkeling vraagt immers om een lange adem en nauwe samenwerking. Voor de gemeente betekent dit dat zij politieke rust creëert rond de uitgangspunten van de gebiedsontwikkeling voor een langere periode.”

‍

Waardevangst noodzakelijk

Wat je uiteindelijk wil bereiken met een gebied, is dat het aantrekkelijk is. Met betaalbare woningen en bedrijfsruimten en een levendige mix aan voorzieningen. Om dat te bereiken is het van belang om de waarde in het gebied zoveel mogelijk vast te houden. Dat wil zeggen: al vanaf de voorfase stuur je op de waardeontwikkeling in het gebied, door bijvoorbeeld tijdelijk restaurants of creatieve broedplaatsen te initiëren. De waardecreatie gaat vervolgens met de ontwikkeling op. Het nieuwe ontwikkelmodel is erop gericht om waardecreatie te ‘vangen’ en ten goede te laten komen aan het gebied. Er zijn vier vormen van waardevangst onderdeel van het ontwikkelmodel. “Dat zijn de beperking van het weglekken van waarde, de ontwikkeling en realisatie van collectieve voorzieningen, waardecreatie ná transformatie en het vasthouden van betaalbaarheid en meer sociaal-maatschappelijke waarde in het gebied,” aldus Theo.

‍

Leren van het verleden

“Ons ontwikkelmodel is op onderdelen zeker niet nieuw. We hebben het opgebouwd uit bekende, goed werkende instrumenten. Tegelijkertijd hebben we het oegesneden op de huidige opgave van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met de problematiek en complexiteit van dien “, besluit Jurjen. “Uiteraard is het model op onderdelen ambitieus, maar dat kan niet anders als we de komende jaren écht stappen willen zetten.”