De Run in Veldhoven | Strategie voor ambitieuze gebiedsontwikkeling

Nu is het nog een monofunctioneel bedrijventerrein met onder meer de thuisbasis van ASML. Straks is het een levendige wijk met 3.000 woningen en 30.000 extra arbeidsplaatsen. De ontwikkelstrategie die APPM maakt voor bedrijventerrein De Run in Veldhoven schept duidelijkheid voor ondernemers, ontwikkelaars en toekomstige bewoners.

‍

De gebiedsontwikkeling van De Run is onderdeel van de schaalsprong van Brainport Eindhoven. En wie Brainport zegt, denkt al snel aan ASML. Dit hightechbedrijf – de grote aanjager van de snelle groei  – is met haar campus gevestigd op bedrijventerrein De Run. Eric Bergmeester, strategisch programmamanager schaalsprong bij de gemeente Veldhoven, legt uit hoe dat zo kwam: “ASML is als startup bij Philips begonnen. Toen ze in 1985 wilden uitbreiden is Veldhoven hier snel op ingesprongen en is ASML verhuisd naar bedrijventerrein De Run. Voor de regio is ASML belangrijk, want ook in de keten van toeleveranciers en overige voorzieningen zit veel werk.”

De Run is veel meer dan alleen de thuishaven van ASML. Er zitten veel mkb’ers, soms al generaties lang. Bovendien ligt hier het Maxima Medisch Centrum, een ziekenhuis met een regionaal verzorgingsgebied. “Naast de transformatie tot een aantrekkelijk woon-werkgebied spelen er ook opgaven zoals de energietransitie, verduurzaming en klimaatadaptatie”, zegt Marlon Hulshorst. Als programmamanager is zij verantwoordelijk voor het huidige reilen en zeilen op het bedrijventerrein én voor de toekomstige ontwikkelingen.

‍

De hoogte in

Bereikbaarheid is een cruciale succesfactor voor de groei in de Brainport Eindhoven. Daarom wordt geïnvesteerd in een vierde Hoogwaardig Openbaar Vervoerlijn (HOV4). Deze zorgt voor een veel snellere verbinding van Eindhoven naar De Run. De route volgt de ‘Ontwikkelas Zuidwest’  en rijdt vanuit Eindhoven Centraal Station via het stadsdeel Gestel naar De Run in Veldhoven. Uitgangspunt voor de regionale groei is verdichting langs die as. Het realiseren van deze verdichting was een belangrijke aanzet voor de doorontwikkeling van De Run.

Van de circa 120 hectare die het gehele bedrijventerrein beslaat, is ongeveer een derde beschikbaar voor herontwikkeling tot de nieuwe woon-werk-leef-wijk. Eric: “Omdat het om veel woningen op een relatief klein gebied gaat, gaan we de hoogte in. Echte hoogbouw is relatief nieuw voor Veldhoven. We kiezen niet meer voor uitbreiding met grondgebonden woningen in maagdelijke weilanden. We gaan voor verdichting in een stedelijk werkmilieu en langs de sterk stedelijke structuur waaronder op dit bedrijventerrein. Met de 3.000 woningen die hier komen, leveren we een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave in de hele regio. Tegelijkertijd belasten we de rest van Veldhoven minder.”

‍

De context: schaalsprong Brainport Eindhoven

• Een groot deel van de groei in Brainport Eindhoven vindt plaats op de Ontwikkelas Zuidwest, langs de nieuwe HOV4-lijn.

• Voor de gehele Ontwikkelas Zuidwest heeft stedenbouwkundig bureau PosadMaxwan een gebiedsvisie opgesteld die uitgaat van verdichting langs deze as.

• Bedrijventerrein De Run ligt langs deze as. APPM maakt hiervoor een ontwikkelstrategie.

Gebiedsontwikkeling De Run: hoe en wat

De ontwikkelstrategie voor De Run bestaat uit een gebiedsvisie en een ontwikkelkader. De gebiedsvisie beschrijft het wat. Dat wil zeggen het programma voor wonen, werken, voorzieningen, infrastructuur, groen en energievoorziening en de ruimtelijke vertaling ervan. Het ontwikkelkader schetst hoe dit gerealiseerd kan worden. Daarbij gaat het om de financiering, juridisch-planologische spelregels, fasering, ruimtelijke planning en de organisatie van de samenwerking met woningcorporaties en marktpartijen.

‍

Duidelijkheid bieden

Bereikbaarheid is niet alleen de aanleiding voor gebiedsontwikkeling De Run maar ook een van de opgaven. Want met alleen de HOV4-lijn ben je er nog niet. De gemeente Veldhoven zet in op een driedeling van de mobiliteit, zowel in de nieuwe wijk als ernaartoe: een derde reist met openbaar vervoer, een derde met de fiets of te voet en een derde met de auto. Dat vraagt om een stedenbouwkundig ontwerp met goede en veilige wegen door de buurt. En zoeken naar collectieve oplossingen voor het parkeren: niet alleen voor de toekomstige bewoners, maar ook voor bezoekers van het ziekenhuis en voor werknemers van de bedrijven.

“Het is een hele puzzel om in De Run een gezonde en leefbare wijk te creëren”, zegt APPMer Nana Koolstra. “Er zitten bedrijven die in een hoge milieucategorie vallen en dus meer schadelijke invloed hebben op de omgeving. Daar kun je niet zomaar woningen naast bouwen. Het is de kunst om alle functies op de juiste plek te krijgen.” De ontwikkelstrategie, waaraan Nana werkt samen met APPMers Pepijn van Wijmen en Jeffrey Peters, gaat voor duidelijkheid zorgen. Nana: “Je moet aan de voorkant van een gebiedsontwikkeling veel regelen. Bijvoorbeeld voor de energievoorziening en de bereikbaarheid. Veel ontwikkelingen vinden gelijktijdig plaats, maar hebben wel een ander tijdpad. Dat maakt het complex én heel interessant.”

‍

Een compleet verhaal

De ontwikkelstrategie voor De Run moet een compleet verhaal worden, vindt Eric. “We willen niet alleen woningen bouwen, maar een duurzame leefomgeving creëren. Waar mensen graag verblijven, wonen, recreëren en elkaar ontmoeten. En bij voorkeur ook nog gezond oud kunnen worden. Daarbij willen we aandacht voor brede welvaart in de nieuwe wijk. Dat vraagt allereerst om eenduidigheid over dat containerbegrip.” Nana werkt daar graag aan mee: “In dit soort omvangrijke ontwikkelingen gaat het al snel over aantallen en dat maakt het heel rationeel. Maar we bouwen voor mensen. Als je met een sociale bril naar gebiedsontwikkeling kijkt, gaat het vooral om de vraag wat iemand nodig heeft om als gebruiker, als bewoner of als werknemer gelukkig te zijn in een gebied.”

Het complete verhaal gaat overigens verder dan alleen De Run. De energietransitie maakt het bijvoorbeeld extra ingewikkeld. De urgentie is groot want de regio kampt al met flinke congestie van het energienet. Marlon: “Welke keuzes we voor de energievoorziening in De Run maken, ligt nog helemaal open. Dit heeft consequenties voor de rest van Veldhoven en voor de aanliggende gemeenten. Als wij bepaalde keuzes maken, dan beperkt dat mogelijkheden in andere gebieden. Dat moeten we dus lokaal en regionaal heel goed afstemmen.”

‍

“We kiezen niet meer voor uitbreiding met grondgebonden woningen in maagdelijke weilanden, maar voor verdichting op dit bedrijventerrein.” - Eric Bergmeester, strategisch programmamanager schaalsprong bij de gemeente Veldhoven

‍

Samenhang

Bij de gebiedsontwikkeling zijn diverse partijen betrokken, die ook een rol krijgen binnen de ontwikkelstrategie. Want alles hangt nauw met elkaar samen. Er zijn bijvoorbeeld gesprekken met de afdeling wonen van de gemeente en met woningcorporaties over het soort woningen dat hier het beste kan komen. De keuze voor de mix van woningen en dus de doelgroepen heeft gevolgen voor de benodigde voorzieningen. Het bepaalt hoeveel scholen, huisartsen, sportvoorzieningen en supermarkten nodig zijn voor de circa 6.000 mensen die in die 3.000 nieuwe woningen gaan wonen. Nana zit er middenin: “We zijn in juni dit jaar begonnen met een inventarisatie van de doelen en ambities die al zijn vastgesteld voor dit gebied. In de strategie kijken we hoe je die kunt combineren en ruimtelijk kunt vertalen, zodat ze een goede plek krijgen in deze ontwikkeling.”

‍

“In dit soort omvangrijke ontwikkelingen heb je het al snel over aantallen en dat maakt het heel rationeel. Maar je bouwt voor mensen!” - Nana Koolstra, APPM

‍

Slim stapelen

Iedereen is het erover eens: de gebiedsontwikkeling in De Run biedt veel kansen als je het slim en efficiënt organiseert. En daarvoor biedt de ontwikkelstrategie houvast. Eric: “We zijn al met de eerste deelontwikkelingen bezig. Van daaruit hebben we behoefte aan een goed doordacht denkkader. Met een ontwikkelstrategie kunnen we veel beter sturen. Dat is echt een toegevoegde waarde.” Als voorbeeld noemt hij de bouw van een complex met alleen woningen, terwijl juist de stapeling van functies de crux is van de gewenste stedelijke mix. “We willen een meer actieve plint die voor levendigheid op straat zorgt. Want een gebouw met alleen maar woningen doet niks voor de buurt.”

Slim stapelen kent in De Run een extra uitdaging. Het gaat hier niet alleen om wonen boven winkels en maatschappelijke voorzieningen. Ook bedrijven die hinder kunnen veroorzaken willen hier blijven en hebben groeiambities. Het is voor de gemeente van groot belang deze mkb’ers bij de ontwikkelingen te betrekken. Dat vraagt nog wel een omslag. Marlon geeft een concreet voorbeeld: “Nu verplichten we bedrijven om parkeren op eigen terrein te realiseren, op den duur willen we toe naar collectieve parkeeroplossingen. Wanneer en hoe maak je die omslag zorgvuldig?”

‍

“Naast de transformatie tot een woon-werkgebied spelen hier ook opgaven zoals de energietransitie, verduurzaming en klimaatadaptatie.” - Marlon Hulshorst, programmamanager

‍

We gaan het fiksen

In de loop van 2025 is de ontwikkelstrategie voor De Run klaar. Het overkoepelende ruimtelijk perspectief geeft alle betrokkenen een haalbaar, aantrekkelijk en duidelijk beeld. Daarna begint de uitwerking in deelgebieden, waarbij het de verwachting is dat de eerste ontwikkelingen binnen een jaar of acht klaar zijn. De ontwikkelstrategie geeft richting aan wat er nodig is op korte termijn én bevat het integrale ontwikkelperspectief voor de lange termijn.

Eric heeft er alle vertrouwen in: “We hebben vorig jaar een inspirerende studie gedaan die aantoont dat het kansrijk is om hier een mix van wonen en werken en verblijven te realiseren. Met meer ruimte voor groen en voor water. Ik geloof erin dat wij dit gaan fiksen in Veldhoven. Met de ontwikkelstrategie leggen we daarvoor het fundament.”