Het geheim achter succesvolle gebiedsontwikkelingen en het creëren van verbindende plekken
Leidsche Rijn en de Merwedekanaalzone in Utrecht, beide grote en spraakmakende gebiedsontwikkelingen binnen Nederland. Een van de drijvende krachten daarachter was strategisch projectmanager Jurjen van Keulen. Na bijna 20 jaar bij de gemeente Utrecht, besloot hij dat het tijd was om zijn horizon te verbreden. Sinds september 2021 is hij APPMer. We stelden hem een aantal vragen over eerdere en huidige projecten en hoe hij verbindende plekken creëert.
Kun je wat vertellen over de opgave in de Merwedekanaalzone en jouw rol daarin?
Jurjen: ’De opgave was om met Merwede de stadwijk van de toekomst te maken. Gezond, duurzaam en autovrij. Het is een plan met een hoge dichtheid: 6000 woningen en 100.000m2 aan voorzieningen op 24 hectare. Het is dan belangrijk om ‘alles’ goed te doen, anders wordt het geen goed functionerende wijk met voldoende menselijke maat. Een goed stuk stad, niet ondanks - maar dankzij - de hoge dichtheid. Want de dichtheid brengt veel kansen met zich mee voor een rijk voorzieningenprogramma, hoogwaardige openbare ruimte, duurzaamheid en innovatieve mobiliteit. Ik was overall projectmanager van dit project.’
Hoe hebben jullie dat voor elkaar gekregen?
’Onder andere door goed te mixen tussen wonen, werken en maatschappelijke en commerciële voorzieningen. In de bouwblokken komen onder andere drie scholen, gezondheidscentra, een theater, winkels en veel creatieve bedrijvigheid en horeca. Met het credo ‘groen tenzij’ zet Merwede in op autovrije en zo groen mogelijke openbare ruimte, binnenterreinen en daken. We zijn daar heel ver in gegaan: naast autoparkeren is ook het fietsparkeren en de afvalinzameling inpandig opgelost. Ook komen er mobiliteitshubs voor circa 300 deelauto’s. Daarnaast bedachten we verschillende zaken die identiteit aan het gebied geven, zoals twee stadspleinen, verbindingen met Park Transwijk en het Merwedepark. Een gaaf voorbeeld vind ik MENU: in het oude medicijnendepot van OPG komt een markthal met horeca en op de verdieping wordt straks voedsel verbouwd voor de hele wijk.’
Waar heb je dit geleerd?
‘Bij eerdere projecten heb ik geleerd wat de meerwaarde van dit soort verbindende plekken kan zijn. Parkrestaurant Anafora en de Piet Oudolftuin in het Máximapark en de Metaalkathedraal met voedselbos in Rijnvliet zijn hier mooie voorbeelden van. Ook horeca Op Roose aan het Amsterdam-Rijnkanaal is zo’n verbindende plek middenin Kanaleneiland. Maar de gaafste plek is toch wel Castellum Hoge Woerd. Dat was echt een ‘jongensboekproject’. In Leidsche Rijn vonden we veel uit de Romeinse tijd, waaronder een wereldvondst: een compleet Romeins schip vol met huisraad. Die historie gebruikten we om identiteit te creëren en de bewoners van Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern een plek te geven waar ze trots op zijn. Zo ontstond Castellum Hoge Woerd, een toeristische trekpleister met een museum, theater, natuureducatiecentrum en horeca erin, gebouwd in de vorm van het Castellum dat ooit exact op die plek gestaan heeft. Het Romeinse schip is tentoongesteld op een ‘glazen rivier’. Direct bij de opening waren er 100 vrijwilligers actief. Dat was voor mij een mooi moment.’ (tekst gaat verder onder de afbeelding)
Wat maakte het werken aan Merwede leuk?
‘Naast het werken aan een innovatief plan, was vooral de manier van samenwerking tussen gemeente en marktpartijen bijzonder. We hebben vanuit een gezamenlijk collectief met tien marktpartijen, adviseurs en gemeente een plan gemaakt met als credo: samen het beste plan maken, los van eigendomsgrenzen. Deze wijze van samenwerken is complex, maar ook erg leuk en inspirerend. Zo is mede op initiatief van de marktpartijen het Merwede Lab tot stand gekomen. Een ‘buitenboordmotor’ voor de gebiedsontwikkeling waarin concrete projecten rond energietransitie, circulariteit en gezondheid worden aangejaagd. De publiek-private samenwerking leidde uiteindelijk tot een vuistdikke samenwerkingsovereenkomst. Investeren in wederzijds vertrouwen is daarbij heel belangrijk. Ook moet je elkaars belangen goed kunnen snappen. We organiseerden regelmatig tweedaagses om doorbraken te bereiken. Stevige onderhandelingen, onderlinge verbinding binnen het team en gezamenlijke passie voor het plan gingen gelijk op. We hebben met Merwede veel aandacht gekregen vanuit de (buitenlandse) media, vanuit het Rijk en andere gemeentes. Ook elders ligt deze wijze van samenwerken voor de hand. De opgaves van nu zoals binnenstedelijke verdichting, energietransitie, klimaatadaptatie en mobiliteitstransitie vragen om een collectieve aanpak van gemeenten en markpartijen.’
Hoe kwam die manier van werken zo?
‘Ik had al vaker samengewerkt op deze manier. Dat heb ik meegekregen uit eerdere projecten, waaronder in Leidsche Rijn en Kanaleneiland. Ik heb daarvan geleerd dat het heel kansrijk is om van ‘buiten naar binnen’ te werken. In sommige dingen zijn marktpartijen of initiatiefnemers gewoon veel beter dan overheden. Dat moet je dan aan hen overlaten, en niet allemaal zelf al willen uittekenen als gemeente. Mijn visie is dat als je het samen aanpakt het écht veel toekomstbestendiger is. Het duurt langer, maar dan heb je ook wat. Je moet daarbij zo hoog mogelijk insteken op de kwaliteit en de ideevorming. Ga voor die 10 en ontwerp op menselijke maat. Is het in je plan straks fijn leven, fietsen of recreëren? Zijn de plinten goed? Daar moet je je als gebiedsontwikkelaar heel verantwoordelijk voor voelen. Er wordt veel blauw gestuurd in geld, tijd, planning, gunningen, contracten en juridisch, maar je moet ook geel durven zijn; dromen, gekke dingen verzinnen en gaan voor de storytelling.’
Waarom besloot je om de stap naar APPM te maken?
’Toen de samenwerkingsovereenkomst voor Merwede was getekend begin 2021, besloot ik dat het tijd was voor iets nieuws. Via via kwam ik bij APPM terecht, waar ik direct een heel leuke klik mee had. APPM is een bureau met enthousiaste mensen die goed zijn op de inhoud. En waar een thuisgevoel en onderlinge verbinding met elkaar is.'
Wat vind je leuk aan het werk bij APPM?
‘Het is leuk om in meerdere keukens tegelijk te kunnen kijken, in plaats van aan één opdracht te werken. Wat ik aan ervaring heb opgedaan, kan ik nu op meerdere plekken toepassen. Ook merk ik dat ik dingen die ik op het ene project leer, kan toepassen in het andere project. Natuurlijk was het wel een sprong in het diepe om na zoveel jaar iets anders te gaan doen. Want ondanks dat APPM een leuk bedrijf is, weet je vooraf nog niet welke projecten je precies gaat doen. Dat was wel spannend. Maar ik ben nu ruim drie maanden bezig en ik doe erg leuke projecten.’
Waar ben je nu zoal mee bezig?
‘Ik ben bezig in het stationsgebied van Hoofddorp. Daar werk ik als kwartiermaker aan een binnenstedelijke ontwikkeling waar 15.000 woningen en voorzieningen gebouwd worden. Ook daar is het weer de vraag hoe je deze gebiedsontwikkeling inzet om de identiteit van Hoofddorp te versterken en het gebied toekomstbestendig in te richten. Een leuke opdracht van gemeente Haarlemmermeer, waar collega’s van APPM eerder betrokken waren. Ook ben ik een maand terug bij gemeente Zwolle begonnen, met een gebiedstransformatie in de binnenstad. Daar zit weer een mobiliteitshub in, verouderd vastgoed, veel cultuur rondom de singel; echt een plek waarmee Zwolle de binnenstad nog aantrekkelijker kan maken. En voor gemeente Rotterdam doe ik onderzoek naar de opschaling van gebiedsaanpakken. Dat is meer een organisatievraagstuk.’
Hoe zie je jouw toekomst?
’Dit vak past heel goed bij mij: mensen verbinden rondom mooie plannen. Elke dag is weer anders en ik ben heel dankbaar voor waar ik nu sta. Op termijn zou ik bij zowel APPM als bij opdrachtgevers graag als coach willen fungeren, om collega’s te helpen met gebiedsontwikkelingen.’
