Vier manieren om sneller, beter en meer woningen te bouwen
Er is een flink woningtekort in Nederland. Overheden, corporaties en ontwikkelaars werken hard aan plannen om meer woningen te realiseren. De ambitie is er zeker, maar de praktijk is nog niet zo eenvoudig. Door krapte op de arbeidsmarkt, de complexiteit van bouwlocaties, stijgende prijzen en de situatie rondom stikstof ligt vertraging op de loer. Terwijl juist versnelling nodig is.
APPM verzamelde een aantal strategieën die kunnen helpen. Om snel meer woningen te realiseren zonder de duurzame kwaliteit van de woongebieden uit het oog te verliezen. Niet om te imiteren, want elk bouwproject is maatwerk. Wel om te inspireren en van elkaar te leren.
1. Durf te kiezen
Richt je aandacht op die projecten met de meeste kans op succes. Weet waar je het snelste meters kunt maken en durf daarvoor te kiezen. Bewust prioriteren zit ‘m in omvang: met 20% van de grootste woningbouwprojecten kun je vaak al voldoen aan zo’n 80% van de woningbouwopgave in een regio. Prioriteer woningbouwplannen expliciet en kijk daarbij naar eigendomsverhoudingen, status van de planvorming, maatschappelijke weerstand, bestuurlijk draagvlak en realisme van de planning. In dromen kun je niet wonen.
Fleur Elderhorst, adviseur aanjaagteam woningbouw Noord-Holland/MRA: “In de Metropoolregio Amsterdam ligt de prioriteit bij de grotere gebiedsontwikkelingen. We zetten in op bereikbare steden, goed ontsloten met ov en met werkgelegenheid in de buurt. De volwassenheid van de plannen speelt een doorslaggevende rol. De projectorganisatie dient te zijn ingericht zodat realisatie binnen drie jaar haalbaar is. Het is goed projecten te kiezen waar marktpartijen heil in zien en die door de omgeving worden gedragen. Prioriteren schept verplichtingen: overheden moeten er menskracht en middelen voor vrij maken.”
2. Hou in de gaten hoe het loopt
Breng de gekozen versnellingsprojecten duidelijk in kaart en volg de vorderingen op de voet. Dat vraagt om een systeem met uniforme informatie zodat de resultaten van verschillende projecten vergelijkbaar zijn. Blijkt uit zo’n monitor dat de versnelling tegenvalt, durf dan snel en daadkrachtig in te grijpen. Werk daarom met een onafhankelijke bouwambassadeur die weet hoe de hazen lopen, zowel bij de overheden als bij de marktpartijen. Om een doorbraak te forceren moet je heilige huisjes omver durven werpen.
Liza Sandtke, procesbegeleider organisatie woningbouwversnelling stedelijk gebied Eindhoven: "We maakten een analyse van de manier waarop verschillende regio’s in Nederland de woningbouw versnellen. Iedere regio blijkt een eigen aanpak te hebben, met eigen slimme dingen. De vraag is: hoe combineer je deze slimme dingen? En hoe ga je deze dingen ook echt dóen? Wij denken dat je stevige mensen hiervoor nodig hebt die met ‘out-of-the-box’ maatregelen de boel in beweging durven brengen. Dan ontstaat een krachtige aanpak die het verschil maakt."
3. Vergroot de grip op grond
Een vertragende factor in veel gemeenten is de versnippering van eigendomsverhoudingen. Gebiedsontwikkeling kampt daardoor met tegengestelde belangen, uiteenlopende ambities en ongelijke tijdspaden van de grondeigenaren. Ook zet grondspeculatie vooraf de financiële haalbaarheid van plannen onder druk. Om meer zeggenschap te krijgen is actief grondbeleid een oplossing. Maar dan wel op een verantwoorde manier. Gemeenten kunnen in een vroeg stadium hun voorkeursrecht claimen. Door de financiering samen met medeoverheden te regelen, deel je ook de risico’s.
4. Pak als overheid de regie
'Laat de markt zijn werk doen.' Dat was jarenlang het adagium bij gebiedsontwikkeling en we hebben er prachtige vernieuwende concepten aan te danken. Toch zijn die vaak nog te kleinschalig en te versnipperd. Meer regie vanuit de gemeente betekent kaders stellen en sturen op samenhang als basis voor goede en professionele samenwerking met de markt. Met als resultaat haalbaarheid van collectieve voorzieningen, kwaliteitsverbetering én vergroting van het aantal woningen.
Janneke van den Oever, adviseur bij gebiedsontwikkelingen Fellenoord in Eindhoven en de Binckhorst in Den Haag: “Bij gebiedsontwikkeling komen veel opgaven bij elkaar, niet alleen woningbouw maar ook energietransitie en mobiliteit. Om het proces te versnellen is duidelijkheid nodig. In een gebied met meerdere eigenaren en opdrachtgevers is de gemeente de aangewezen partij om de regie te pakken. Onzekerheid is de meest vertragende factor. Met heldere kaders en duidelijke spelregels is er minder ruimte voor discussie en kom je sneller tot uitvoering.”
Kim Beckers, gebiedsregisseur MRA bij BZK, programma Woningbouw en Mobiliteit: "Ook het Rijk ziet de noodzaak van versnellen van de woningbouw. Een van de vertragende factoren is de bekostiging van de noodzakelijk mobiliteitsmaatregelen. Het kabinet stelt daarom € 7,5 miljard beschikbaar voor goede ontsluiting van nieuwe woningen. Van de € 7,5 miljard is € 1,5 miljard bestemd voor de directe versnelling van woningbouw op de korte termijn in heel Nederland. De resterende € 6 miljard wordt ingezet voor het ontsluiten en goed bereikbaar maken van de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties. Afgelopen BO MIRT zijn afspraken gemaakt over de verdeling, zodat regio’s nu door kunnen pakken."
